Ein geerbtes Haus kann für drei Geschwister drei verschiedene Dinge bedeuten: eine mögliche eigene Wohnung, Geld für die nächste Lebensphase und einen Ort, den man noch nicht aufgeben möchte. Keine dieser Sichtweisen ist von vornherein weniger berechtigt. Schwierig wird es, wenn aus der Verbundenheit zum Haus ein Anspruch auf die Zeit oder das Geld der anderen entsteht.

Für das geerbte Elternhaus kommen vor allem drei Wege infrage: Eine Person übernimmt es und regelt den Ausgleich mit den anderen, ihr behaltet und vermietet es gemeinsam, oder ihr verkauft. Welche Lösung trägt, hängt an der Finanzierung, am Geldbedarf der Beteiligten und daran, ob ihr dauerhaft zusammen Verantwortung übernehmen möchtet. Dafür müssen zunächst Nachlass, Schulden und bestehende Rechte geklärt sein. Dieser Artikel betrachtet einen Erbfall in Deutschland; testamentarische Regelungen können den Spielraum verändern.

Euch gehört zunächst ein gemeinsamer Nachlass

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Das heißt vereinfacht: Der Nachlass gehört ihnen gemeinschaftlich. Ein Erbteil von einem Drittel bedeutet zunächst weder ein bestimmtes Stockwerk noch einen frei verfügbaren Drittelanteil an jedem einzelnen Gegenstand. Bevor jemand die obere Wohnung für sich einplant, müssen die Erbfolge und mögliche Anordnungen im Testament geklärt sein.

Sammelt deshalb nicht nur den Grundbuchauszug, sondern auch Testament oder Erbvertrag, vorhandene Darlehensunterlagen, Versicherungen und laufende Abrechnungen. Zum Erbe können Schulden gehören. Wer noch vor der Entscheidung über die Annahme einer möglicherweise überschuldeten Erbschaft steht, braucht zeitnah erbrechtliche Beratung; die Frage nach dem schönen Garten ist dann nachrangig. Die Haftung für Nachlassverbindlichkeiten ist ein eigener Teil der Entscheidung.

Lebt noch jemand im Haus, gehört dessen rechtliche und persönliche Situation an den Anfang. Bestehen Miteigentum, ein Mietverhältnis, ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch? Ohne diese Prüfung könntet ihr über eine freie Nutzung verhandeln, die gar nicht zur Verfügung steht. Lasst bestehende Rechte und ihre Folgen für Bewertung, Übernahme oder Verkauf anhand der Unterlagen klären. Der Anteil eines noch lebenden Elternteils ist außerdem nicht automatisch Teil des geerbten Vermögens.

Beim Umgang mit dem Haus sind verschiedene Handlungen zu unterscheiden. Die laufende Verwaltung und dringende Erhaltungsmaßnahmen unterliegen anderen Regeln als der Verkauf. Über einen einzelnen Nachlassgegenstand können die Erben nach § 2040 BGB grundsätzlich nur gemeinsam verfügen. Daraus folgt aber nicht, dass jede kleine Verwaltungsfrage automatisch Einstimmigkeit verlangt. Bei Streit über Befugnisse sollte die konkrete Maßnahme geprüft werden, statt sich auf eine vermeintliche Familienmehrheit zu verlassen.

Wer den Schlüssel hat, übernimmt oft zu viel

Eine Person wohnt zwanzig Minuten entfernt, die anderen zwei Stunden. Damit ist noch nicht vereinbart, wer Handwerker empfängt, den Garten versorgt oder am Wochenende die Post sortiert. Die Nähe zum Haus kann eine praktische Zuständigkeit begründen. Eine unbegrenzte Verpflichtung ergibt sich daraus nicht.

Haltet für eine überschaubare Übergangszeit fest, welche Arbeiten notwendig sind, wer sie übernimmt und welche Ausgaben gemeinsam getragen werden. Das kann eine einfache Übersicht sein: Gebäudeversicherung, Heizungsbetrieb, Kontrollbesuche, offene Rechnungen und ein Termin für die nächste Besprechung. Trennt belegte Auslagen von einer möglichen Vergütung für Arbeitszeit. Wer zunächst unbezahlt räumt und später einen hohen Betrag verlangt, schafft eine neue Auseinandersetzung, obwohl die Arbeit tatsächlich wertvoll war.

Auch das Ausräumen sollte nicht nebenbei entschieden werden. Fotos, persönliche Briefe und Möbel sind nicht bloß Hindernisse vor einer Besichtigung. Eine gemeinsame Auswahlrunde kann verhindern, dass eine Person jahrelang alles einlagert oder eine andere vorschnell entsorgt. Für die Immobilienentscheidung ist allerdings hilfreich, Erinnerungsstücke vom Gebäude zu trennen. Ein Haus dauerhaft zu finanzieren ist eine sehr große Aufbewahrungslösung für einen Esstisch.

Ein Wert, den alle als Arbeitsgrundlage akzeptieren

Ein hoher Angebotspreis aus der Nachbarschaft beweist nicht, was euer Haus wert ist. Zustand, Grundstück, Lage, Rechte anderer Personen und notwendige Arbeiten können sich deutlich unterscheiden. Besonders bei einer Übernahme innerhalb der Familie lohnt sich eine gemeinsam ausgewählte, unabhängige Bewertung. Vereinbart vorher, welchen Auftrag die bewertende Person bekommt und wie ihr mit einer begründeten Wertspanne umgeht.

Dabei braucht ihr zwei getrennte Zahlen: den Wert der Immobilie und den voraussichtlich verteilbaren Nachlass. Bestehende Schulden und weitere Nachlasspositionen verschwinden nicht dadurch, dass jemand einen Hauspreis nennt. Umgekehrt dürfen bei einer internen Übernahme nicht ungeprüft sämtliche Kosten eines Verkaufs abgezogen werden, der gar nicht stattfindet. Welche Abzüge angemessen oder geschuldet sind, hängt von der gewählten Lösung und eurer Vereinbarung ab.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein Haus mit einem vereinbarten Wert von 450.000 Euro. Es bestehen noch 60.000 Euro Darlehensschuld; weitere Nachlasswerte, Kosten und Steuern lassen wir hier bewusst weg. Rechnerisch verbleiben 390.000 Euro, also 130.000 Euro je Person. Will eine Person das Haus allein übernehmen und werden die Schulden entsprechend geregelt, müssten die beiden anderen in diesem Modell zusammen 260.000 Euro erhalten. Zusätzlich bleibt die Finanzierung der 60.000 Euro zu lösen.

Das ist keine automatisch verbindliche Auszahlungsformel. Es zeigt, weshalb die Aussage „Ich brauche nur das Geld für eure Anteile“ zu kurz sein kann. Dazu kommen möglicherweise Übertragungskosten, erforderliche Sanierungen und die Frage, ob die Bank die vereinbarte Gestaltung mitträgt. Steuerliche Folgen gehören vor die Unterschrift in die Prüfung, nicht in die spätere Überraschung.

Wenn eine Person bleiben möchte

Der Wunsch, im Elternhaus zu wohnen, verdient eine ernsthafte Prüfung. Er ersetzt keine Finanzierung. Sinnvoll ist eine Frist, bis zu der die interessierte Person eine belastbare Einschätzung ihrer Bank und einen Vorschlag für die Übernahme vorlegt. Die anderen müssen dafür nicht auf unbestimmte Zeit ihre eigenen Pläne zurückstellen.

Prüft die Tragbarkeit mit den tatsächlichen Hauskosten. Wer sich die Auszahlung gerade leisten kann, aber für Dach, Heizung oder laufende Instandhaltung keinen Spielraum mehr hat, übernimmt auch ein Problem. Eine Bestandsaufnahme durch geeignete Fachleute ist deshalb nicht bloß Verhandlungstaktik der ausgezahlten Geschwister. Sie schützt die Person, die künftig allein verantwortlich ist.

Manchmal sollen Auszahlungen in Raten erfolgen. Damit werden Geschwister wirtschaftlich zu Kreditgebern. Dann müssen Laufzeit, Verzinsung, Sicherheiten und der Fall eines Zahlungsausfalls ausdrücklich geregelt werden. Ein freundliches Versprechen ist keine ausreichende Grundlage, wenn jemand das Geld selbst für einen Wohnungskauf benötigt. Notarielle und gegebenenfalls eigene rechtliche Beratung helfen, die unterschiedlichen Interessen in eine tragfähige Vereinbarung zu übersetzen.

Zieht eine Person schon vor der endgültigen Übertragung ein, braucht auch diese Zwischenphase Regeln: Nutzung, laufende Kosten, Reparaturen und ein mögliches Nutzungsentgelt. Die spätere Eigentumsfrage sollte dadurch weder stillschweigend vorentschieden noch jahrelang vertagt werden.

Vermieten heißt, gemeinsam verantwortlich zu bleiben

Eine Vermietung kann Zeit schaffen oder eine bewusst gewählte langfristige Lösung sein. Sie ist allerdings keine neutrale Parkposition für ein Haus, über das ihr euch nicht einig seid. Mietersuche, Instandhaltung und Entscheidungen über Ausgaben bleiben gemeinsame Aufgaben. Wer auf den Verkaufserlös angewiesen ist, kann dieses Geld nicht durch einen kleinen monatlichen Überschuss ersetzen.

Rechnet mit den Einnahmen nach laufenden Kosten und angemessener Vorsorge für Reparaturen. Eine Jahreskaltmiete ist weder frei verfügbares Einkommen noch eine Rendite, solange Wert, Ausgaben und Steuern nicht gegenübergestellt sind. Fragt außerdem, wer die Verwaltung tatsächlich leisten soll. Eine bezahlte Verwaltung kann entlasten; ihre Kosten gehören dann von Anfang an in die Rechnung.

Für eine befristete gemeinsame Strategie braucht ihr einen Ausstieg. Das kann ein vereinbarter Prüftermin sein, verbunden mit Kriterien: Sind größere Arbeiten nötig? Möchte jemand seinen Anteil wirtschaftlich lösen? Ist die Zusammenarbeit noch tragfähig? Mietrechtliche Bindungen und die spätere Verkaufsmöglichkeit sollten vor der Vermietung fachlich geklärt werden. Ein Mietverhältnis endet nicht einfach deshalb, weil eure familiäre Übergangsphase vorbei ist.

Ein Verkauf braucht einen gemeinsamen Auftrag

Wenn niemand übernehmen kann oder die dauerhafte Zusammenarbeit nicht gewünscht ist, kann der Verkauf die klarste Lösung sein. Das ist kein Urteil darüber, wem das Elternhaus am meisten bedeutet. Es beendet eine wirtschaftliche Verbindung, die ihr euch möglicherweise nie ausgesucht habt.

Einigt euch vor dem Marktstart auf Zuständigkeiten, die Preisstrategie und den Umgang mit Angeboten. Wer darf Besichtigungen abstimmen? Welche Unterlagen erhalten alle? Wann wird ein niedrigeres Angebot gemeinsam besprochen? Mit einer solchen Grundlage wird auch die Entscheidung für oder gegen einen Makler sachlicher. Ein Makler kann Arbeit übernehmen, aber keine fehlende Einigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft ersetzen.

Wenn die Gespräche festgefahren sind, ist ein moderiertes Gespräch oft nützlicher als ein weiterer langer Familienchat. Dabei können emotionale Wünsche und konkrete Beträge getrennt verhandelt werden. Ein Geschwisterteil möchte vielleicht gar nicht dauerhaft Eigentümer bleiben, sondern vor dem Verkauf noch einen Sommer lang Zugang zum Garten haben. Ein anderer braucht einen bestimmten Auszahlungstermin. Solche Interessen sind eher vereinbar als die pauschalen Positionen „behalten“ und „weg damit“.

Allerdings lässt sich die Gemeinschaft nicht allein durch den Wunsch einer Person dauerhaft einfrieren. Grundsätzlich kann ein Miterbe nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen; Ausnahmen und der konkrete Weg sind gesondert zu prüfen. Eine Eskalation bis zur gerichtlichen Verwertung sollte früh anwaltlich eingeordnet werden. Als Drohung am Küchentisch hilft sie selten.

Eine brauchbare Einigung muss schließlich nicht allen denselben Wunsch erfüllen. Sie muss nachvollziehbar festlegen, welcher Wert zugrunde liegt, wer welche Arbeit und Kosten trägt und wann die gemeinsame Verantwortung endet. Dann darf eine Person traurig über den Verkauf sein, während eine andere erleichtert ist. Beide können trotzdem derselben Lösung zustimmen.