Eine Person möchte im Haus bleiben, die andere braucht Geld für eine eigene Wohnung. Beide Wünsche sind nachvollziehbar. Trotzdem können sie sich gegenseitig blockieren: Solange das Vermögen im Haus steckt und der gemeinsame Kredit läuft, lässt sich der zweite Haushalt womöglich nicht finanzieren. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur, wer das Haus behalten möchte. Es geht darum, welche Lösung beide nach der Trennung tatsächlich tragen können.

Drei Fragen, die nicht dieselbe Antwort haben

Wer Eigentümer ist, wer der Bank Geld schuldet und wer vorläufig im Haus wohnt, sind drei verschiedene Dinge. Beginnt mit dem Grundbuch und dem Darlehensvertrag, nicht mit der Erinnerung daran, wer beim Kauf mehr Eigenkapital hatte. Im Grundbuch stehen die Eigentumsverhältnisse. Der Kreditvertrag zeigt, wer gegenüber der Bank verpflichtet ist. Zusätzliche Vereinbarungen und geleistete Zahlungen können für den Ausgleich untereinander wichtig sein, ändern aber nicht automatisch diese Ausgangslage.

Auch eine Ehe macht ein Haus nicht ohne Weiteres zu gemeinsamem Eigentum. In der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft bleiben die Vermögen grundsätzlich getrennt; bei deren Ende wird der Zugewinn ausgeglichen. Das steht in § 1363 BGB. Ein Haus, das nur einer Person gehört, und ein Haus mit zwei eingetragenen Miteigentümern verlangen deshalb unterschiedliche Lösungen. Dieser Artikel betrachtet vor allem den zweiten Fall.

Haben beide den Kredit als Gesamtschuldner aufgenommen, kann die Bank grundsätzlich die ganze geschuldete Leistung von jeder Person verlangen, insgesamt allerdings nur einmal. Maßgeblich ist § 421 BGB. Ein Auszug beendet diese Haftung nicht. Ebenso wenig genügt die private Zusage: „Ich überweise die Rate ab jetzt allein.“ Für den internen Ausgleich gelten wiederum eigene Regeln, unter anderem § 426 BGB. Was jemand trägt, was jemand nutzt und was später verrechnet wird, gehört deshalb ausdrücklich auseinandergehalten.

Bevor eine Lösung feststeht, muss der nächste Monat funktionieren

Ein Verkauf braucht Vorbereitung. Eine Übernahme braucht eine Finanzierung. Bis dahin fallen Zinsen, Tilgung, Versicherungen und notwendige Reparaturen weiter an. Vereinbart für diese Zwischenzeit einen überschaubaren Plan für die gemeinsamen Kosten: Wer überweist welche Beträge, wer erhält die Abrechnungen und wer darf einen Handwerker beauftragen? Verbrauchskosten der verbleibenden Person sind etwas anderes als Ausgaben, die das gemeinsame Eigentum erhalten.

Haltet auch fest, ob eine Zahlung endgültig übernommen oder später abgerechnet werden soll. Andernfalls erlebt eine Person ihre Überweisung als Vorschuss, während die andere sie als vereinbarte Unterstützung versteht. Ein gemeinsames Zahlungsprotokoll verhindert nicht jeden Streit, liefert aber beiden dieselbe Grundlage. Die vorläufige Regelung sollte ein Enddatum oder einen festen Überprüfungstermin haben.

Bei verheirateten Paaren kann die Nutzung der Ehewohnung gesondert geregelt werden. § 1361b BGB berücksichtigt dabei auch Härtefälle und das Wohl der Kinder. Wer im Haus bleiben darf, ist damit noch nicht dessen alleiniger Eigentümer. Bei strittiger Nutzung, Unterhalt oder einer möglichen Nutzungsvergütung sollten die Beteiligten familienrechtliche Beratung einbeziehen. Eine selbst erfundene „halbe Marktmiete“ kann diese Fragen nicht zuverlässig ersetzen.

Der Hauswert ist noch nicht das verteilbare Geld

Für eine Einigung braucht ihr eine gemeinsame Vorstellung vom heutigen Wert. Der frühere Kaufpreis beantwortet das nicht, ebenso wenig die Summe aller Renovierungsrechnungen. Holt eine nachvollziehbare Bewertung ein, die Zustand, Lage und vergleichbare Verkäufe berücksichtigt. Bei deutlich auseinanderliegenden Vorstellungen kann eine gemeinsam ausgewählte unabhängige Bewertung hilfreicher sein als zwei jeweils günstig klingende Verkaufsschätzungen.

Legt fest, welchen Stichtag die Bewertung hat und welche Unterlagen zugrunde liegen. Eine noch nicht berücksichtigte Dachreparatur oder eine ungeklärte Wohnfläche kann die Diskussion sonst kurz vor der Einigung wieder öffnen. Der Bewertungsauftrag sollte beiden gehören: gleicher Zugang zu Unterlagen, gleicher Kenntnisstand über Mängel und keine heimlichen Nebenabsprachen.

Ein ausdrücklich vereinfachtes Rechenbeispiel: Das Haus lässt sich für 480.000 Euro verkaufen, der abzulösende Kredit beträgt 260.000 Euro. Für die von den Verkäufern zu tragenden Verkaufskosten und eine mögliche Kreditablösung werden hier zusammen 20.000 Euro angenommen. Das sind frei gewählte Modellwerte, keine aktuellen Marktpreise oder üblichen Kostensätze. Übrig bleiben 200.000 Euro. Bei gleichen Eigentumsanteilen und ohne weitere Ansprüche wären das rechnerisch 100.000 Euro je Person, nicht 240.000 Euro.

Erzielt das Haus nur 450.000 Euro und bleiben die angenommenen Abzüge gleich, sinkt der Rest auf 170.000 Euro, also 85.000 Euro je Person. Mögliche persönliche Steuern sind in beiden Rechnungen noch nicht enthalten. Diese Spanne ist praktisch wichtig: Wer schon mit 100.000 Euro für den nächsten Kauf plant, hat bei einem schwächeren Verkaufsergebnis eine Lücke. Zusätzliche Ansprüche aus Eigenkapital, Tilgungen oder anderen Vereinbarungen können die tatsächliche Verteilung verändern.

Wenn eine Person bleiben möchte

Die Übernahme hat einen großen Vorteil: Das Haus muss nicht an Dritte verkauft werden. Kinder können möglicherweise in ihrer Umgebung bleiben, und ein ohnehin passender Wohnort geht nicht verloren. Finanzierbar wird die Lösung aber erst, wenn die verbleibende Person sowohl das Darlehen als auch eine vereinbarte Auszahlung und den laufenden Hausunterhalt tragen kann.

Im Modell von eben beträgt der rechnerische Wert nach Abzug der Restschuld zunächst 220.000 Euro. Ohne Verkauf an Dritte fallen nicht automatisch dieselben 20.000 Euro an wie im Verkaufsbeispiel. Werden gleiche Anteile und keine weiteren Ausgleichsansprüche unterstellt, wäre eine Ausgangsgröße für die Auszahlung 110.000 Euro. Muss sie vollständig finanziert werden, stehen wirtschaftlich 370.000 Euro Finanzierung im Raum: 260.000 Euro bisherige Schuld plus 110.000 Euro Auszahlung, zuzüglich der tatsächlichen Übertragungskosten. Das ist keine Kreditzusage und keine verbindliche Berechnung eines Abfindungsanspruchs.

Die Bank muss die gewünschte Übernahme und die Entlassung der anderen Person aus der Haftung mittragen. Eine zwischen den Beteiligten vereinbarte Schuldübernahme hängt nach § 415 BGB von der Genehmigung des Gläubigers ab. Lasst daher zunächst konkret prüfen, zu welchen Bedingungen die Bank zustimmt. Der günstige gemeinsame Altvertrag darf nicht ungeprüft als unverändert verfügbare Finanzierung in der neuen Haushaltsrechnung stehen.

Zur monatlichen Rate und den weiteren Finanzierungskosten kommen Rücklagen für Reparaturen, laufende Betriebskosten und gegebenenfalls Unterhaltszahlungen. Prüft außerdem, wie viel Geld nach der Auszahlung auf beiden Seiten für den Umzug und eine Rücklage verfügbar bleibt. Eine formal mögliche Übernahme, die bei der ersten größeren Rechnung scheitert, verlängert die finanzielle Verbindung eher, als sie zu lösen. Die Eigentumsübertragung braucht eine notarielle Gestaltung; Grundstücksgeschäfte unterliegen § 311b BGB. Auszahlung, Haftungsentlassung und Übertragung sollten darin aufeinander abgestimmt sein.

Wann ein gemeinsamer Verkauf entlastet

Ein Verkauf liegt besonders nahe, wenn niemand die Übernahme finanzieren kann, beide das Haus verlassen möchten oder die laufende gemeinsame Organisation nicht mehr funktioniert. Er macht aus gebundenem Vermögen Geld und kann die Kreditverbindung beenden. Dafür brauchen beide zunächst noch einmal gemeinsame Entscheidungen: Angebotspreis, Preisuntergrenze, Besichtigungstermine, Räumung und die Auswahl eines Angebots.

Vereinbart, wer Anfragen bündelt und welche Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden. Ein Makler kann Termine und Verhandlungen übernehmen, entscheidet aber nicht den Streit über den Erlös. Die gesonderte Frage, welche Unterstützung sich lohnt, behandelt der Artikel zum Verkauf mit oder ohne Makler. Für die Trennung ist zunächst wichtiger, ob beide denselben Verkaufsauftrag tatsächlich mittragen.

Fordert bei der Bank eine Ablöseauskunft zu einem realistischen Termin an. Bei vorzeitiger Beendigung eines gesicherten Festzinsdarlehens kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen; § 490 BGB regelt die außerordentliche Kündigung. Daneben bestehen ordentliche Kündigungsmöglichkeiten, etwa unter den Voraussetzungen des § 489 BGB nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang und mit sechs Monaten Frist. Ob eine Entschädigung verlangt werden darf und wie hoch sie ausfällt, muss anhand des konkreten Vertrags geprüft werden. Eine spätere neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann den maßgeblichen Fristbeginn verschieben. Der Hochzeitstag ist für diese Fristen nicht maßgeblich.

Steuern können die Reihenfolge verändern

Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann bei privaten Immobilien steuerpflichtig sein. § 23 EStG enthält Ausnahmen für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, darunter die Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren. Das lässt sich nicht durch die pauschale Aussage ersetzen, das Haus sei schließlich immer „unser Zuhause“ gewesen.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der Verkauf eines Miteigentumsanteils an den früheren Ehepartner nach einem trennungsbedingten Auszug steuerpflichtig sein kann. Im entschiedenen Fall genügte es nicht, dass der frühere Ehepartner und das gemeinsame Kind weiter dort wohnten. Das Urteil IX R 11/21 macht deutlich, warum Auszugs- und Verkaufsdatum vor der Vereinbarung steuerlich geprüft werden sollten. Es bedeutet nicht, dass jede Übertragung nach einer Trennung besteuert wird.

Lasst deshalb beide Varianten berechnen: Verkauf an Dritte und Übertragung des Anteils. Steuerliche Folgen gehören zum jeweiligen persönlichen Ergebnis, nicht unbesehen in einen gemeinsamen Kostenblock. Ein höherer nomineller Auszahlungsbetrag kann nach Steuern schlechter sein als eine andere, sauber abgestimmte Lösung.

Gemeinsam behalten braucht mehr als Aufschub

Manchmal ist ein befristetes Behalten vernünftig, etwa bis zum Schuljahresende oder bis eine tragfähige Anschlusslösung steht. Es funktioniert nur, wenn der Zeitraum finanzierbar ist und beide wissen, wann erneut entschieden wird. Soll das Haus vermietet werden, entsteht zudem eine gemeinsame Vermieteraufgabe: Reparaturen, Mietausfälle und spätere Verkaufsfragen verschwinden dadurch nicht.

Vereinbart eine Ausstiegsmöglichkeit, einen Bewertungsweg und einen Termin. Bleibt jede Entscheidung von der Zustimmung einer zerstrittenen Gemeinschaft abhängig, kann die Zwischenlösung dauerhaft werden. Scheitert die Einigung vollständig, kommt eine Teilungsversteigerung in Betracht; die Grundlagen stehen in § 753 BGB und § 180 ZVG. Das ist kein einfacher Ersatz für einen gemeinsamen Verkauf und gehört vor einem Antrag individuell rechtlich geprüft.

Eine belastbare Einigung nennt am Ende nicht nur einen Hauswert. Sie hält fest, wer bis zur Übergabe zahlt, wann die Bank jemanden aus der Haftung entlässt, wie die Auszahlung erfolgt und welche Ansprüche damit erledigt sein sollen. Erst dann lässt sich erkennen, ob aus einem gemeinsamen Haus tatsächlich zwei finanziell eigenständige Haushalte werden.