Eine Person bringt mehr Eigenkapital mit, die andere verdient im Moment mehr. Beide möchten das Haus als gemeinsames Zuhause kaufen. Spätestens beim Notartermin wird daraus eine konkrete Frage: Soll jeder die Hälfte besitzen, oder sollen die Eigentumsanteile unterschiedlich groß sein? Die Antwort ergibt sich nicht automatisch aus dem Gefühl, alles gemeinsam zu machen.

Unverheiratete Paare können in Deutschland zusammen eine Immobilie kaufen. Sie sollten allerdings ausdrücklich regeln, wie Eigentum, Finanzierung und gegenseitige Ansprüche zusammenpassen. Der Hauskauf verbindet euch wirtschaftlich für einen langen Zeitraum. Eine Trennung oder ein Todesfall verändert diese Verbindung nicht von selbst in eine faire Lösung. Dieser Artikel betrachtet den direkten Erwerb in Miteigentumsanteilen; besondere Gestaltungen müssen individuell beraten werden.

Drei verschiedene Fragen auf einem Kontoauszug

Die erste Frage lautet: Wem gehört welcher Anteil? Beim direkten Miteigentum ist dafür die Eintragung im Grundbuch entscheidend. Die zweite lautet: Wer schuldet der Bank Geld? Das ergibt sich aus dem Darlehensvertrag. Die dritte betrifft euer Verhältnis untereinander: Wer soll welchen Teil der Belastung tragen und welche Ansprüche entstehen aus zusätzlichen Zahlungen?

Diese Ebenen können unterschiedlich aussehen. Ihr könnt jeweils zur Hälfte Eigentümer sein und dennoch gegenüber der Bank beide für die gesamte Darlehensschuld haften. Zahlt eine Person über Jahre mehr, wachsen ihre eingetragenen Eigentumsanteile dadurch nicht automatisch. Deshalb ist es riskant, die spätere Aufteilung allein den monatlichen Überweisungen zu überlassen.

Bei einer vereinbarten gesamtschuldnerischen Haftung kann die Bank nach § 421 BGB grundsätzlich jeden Schuldner auf die ganze Leistung in Anspruch nehmen, insgesamt natürlich nur einmal. Eine private Vereinbarung „Du zahlst sechzig Prozent, ich vierzig“ begrenzt diesen Anspruch der Bank nicht. Sie kann für den internen Ausgleich wichtig sein, muss aber sorgfältig mit der übrigen Gestaltung abgestimmt werden.

Das ist besonders relevant, wenn eine Person deutlich weniger verdient. Ein kleiner Eigentumsanteil schützt nicht automatisch vor einer großen Kreditforderung. Vor der Unterschrift sollte jeder verstehen, welche Verpflichtung er tatsächlich übernimmt, auch wenn ihr als Haushalt mit einer gemeinsamen Monatsrate rechnet.

Unterschiedliches Eigenkapital sichtbar machen

Ein hypothetisches Beispiel: Ihr kauft ein Haus für 400.000 Euro. Eine Person bringt 100.000 Euro ein, die andere nichts; 300.000 Euro finanziert ihr gemeinsam. Kaufnebenkosten lassen wir für diesen Vergleich weg. Ihr möchtet beide zur Hälfte Eigentümer sein und das Darlehen intern ebenfalls hälftig tragen. Dann finanziert die erste Person wirtschaftlich mehr als ihre halbe Anschaffungssumme, während die zweite weniger eigenes Geld aufbringt.

Es gibt dafür nicht nur eine passende Lösung. Ihr könnt unterschiedliche Eigentumsquoten wählen. Ihr könnt gleiche Quoten mit einem gesondert geregelten Ausgleich verbinden. Oder ihr könnt den über die eigene Beteiligung hinausgehenden Beitrag bewusst zuwenden und die steuerlichen Folgen prüfen. Wichtig ist, dass klar bleibt, welcher Teil der Einlage die eigene Beteiligung finanziert und wie der zusätzliche Beitrag behandelt wird: als Zuwendung, Darlehen oder vorrangig zurückzuzahlender Betrag.

Wie verschieden die Ergebnisse ausfallen, zeigt eine Fortsetzung des Modells. Wird das Haus später für 400.000 Euro verkauft und sind noch 260.000 Euro Kredit abzulösen, verbleiben vor Verkaufskosten 140.000 Euro. Eine schlichte hälftige Verteilung ergäbe 70.000 Euro je Person. Eine wirksam vereinbarte vorrangige Rückzahlung von 100.000 Euro an die erste Person mit anschließender Teilung des Restes ergäbe dagegen 120.000 und 20.000 Euro. Das sind zwei unterschiedliche Vereinbarungen, keine zwei Rechenwege zum selben Ergebnis.

Noch wichtiger ist der Fall, in dem das Geld nicht reicht. Was passiert mit dem bevorzugten Rückzahlungsbetrag, wenn nach der Ablösung nur 60.000 Euro übrig bleiben? Wird ein Verlust gemeinsam getragen, oder bleibt ein persönlicher Ausgleichsanspruch bestehen? Solche Fragen lassen sich nicht durch eine Tabelle ersetzen. Sie gehören in die Beratung und in eine klare, rechtlich passende Vereinbarung.

Besondere Vorsicht ist nötig, wenn das Grundstück bereits nur einer Person gehört und die andere den Anbau oder eine umfassende Renovierung mitfinanziert. Geld in das Gebäude zu stecken ist nicht dasselbe wie Eigentum zu erwerben. Klärt vor der Zahlung, ob eine Beteiligung am Eigentum oder ein gesicherter Rückzahlungsanspruch gewollt ist und wie er wirksam entsteht. Eine Rechnungsadresse oder die gemeinsame Nutzung ersetzt diese Gestaltung nicht.

Die monatliche Rate enthält verschiedene Dinge

Zinsen bezahlen die Finanzierung, Tilgung reduziert die Darlehensschuld. Dazu kommen Betriebskosten und Ausgaben für das Gebäude. Für euren Alltag mag eine gemeinsame Überweisung praktisch sein. Für eine spätere Abrechnung sollten diese Bestandteile trotzdem nachvollziehbar bleiben.

Wer die Stromrechnung übernimmt, erwirbt dadurch keinen zusätzlichen Hausanteil. Wer eine größere Tilgung leistet, kann je nach Vereinbarung einen Ausgleichsanspruch haben; eine automatische Anpassung des Grundbuchs findet dadurch nicht statt. Belege helfen bei der Rekonstruktion, ersetzen aber nicht die vorherige Verständigung über den Zweck der Zahlungen.

Eine proportionale Verteilung nach Einkommen kann während des Zusammenlebens gut funktionieren. Der Artikel Ungleich verdienen, Kosten fair teilen erläutert diesen Haushaltsblick. Beim Haus braucht es zusätzlich eine Vermögensperspektive. Sonst trägt eine Person laufende Verbrauchskosten, während die andere mit ihren Zahlungen rechnerisch Vermögen aufbaut, ohne dass dieser Unterschied je besprochen wurde.

Weniger Erwerbsarbeit ist nicht weniger Beitrag

Besonders sorgfältig solltet ihr Zeiten betrachten, in denen eine Person wegen gemeinsamer Kinder oder anderer gemeinsam vereinbarter Aufgaben weniger arbeitet. Eine Vereinbarung, die ausschließlich die überwiesenen Euro zählt, kann diese Entscheidung einseitig belasten. Das ist keine unvermeidliche Eigenschaft eines unverheirateten Zusammenlebens, sondern eine Gestaltungsfrage.

Ihr könnt beispielsweise festlegen, wie Beiträge in solchen Phasen behandelt werden und ob die vereinbarte Vermögensaufteilung trotzdem bestehen bleibt. Welche Lösung rechtlich und steuerlich passt, muss individuell geprüft werden. Entscheidend ist zunächst die gemeinsame Absicht: Soll vorübergehend geringeres Einkommen die wirtschaftliche Beteiligung am Haus mindern oder gerade nicht?

Dasselbe gilt für größere Eigenleistungen. Einen Samstag zu streichen ist etwas anderes, als monatelang den Ausbau zu organisieren. Vereinbart vor umfangreichen Arbeiten, ob und wie der Aufwand berücksichtigt werden soll, welche Nachweise sinnvoll sind und wo Facharbeiten nötig sind. Ein nachträglich aus dem Gedächtnis zusammengestellter Stundenlohn wird selten zur befriedigenden Familienrechnung.

Die Trennung braucht eine Reihenfolge

Eure Vereinbarung sollte nicht nur festhalten, dass ihr euch dann einigen wollt. Hilfreich ist ein Verfahren: Kann eine Person die Immobilie vorrangig übernehmen? Wie wird der aktuelle Wert bestimmt? Bis wann muss die Finanzierung nachgewiesen sein? Was geschieht, wenn die Übernahme nicht gelingt? Erst mit solchen Regeln wird ein grundsätzliches Bleiberecht praktisch nutzbar.

Die Bewertung sollte weder den ursprünglichen Kaufpreis auf ewig festschreiben noch eine Person von einer später beliebig gesetzten Preisforderung abhängig machen. Eine vereinbarte unabhängige Wertermittlung und klare Fristen können einen Teil des Konflikts vermeiden. Auch die Verteilung von Kosten während der Übergangsphase gehört dazu, etwa wenn nur noch eine Person im Haus wohnt.

Eine Übernahme der Immobilie und eine Entlassung aus dem Kredit sind getrennte Vorgänge. Die andere Person ist nicht allein deshalb schuldenfrei, weil ihr untereinander vereinbart, dass künftig nur noch einer zahlt. Eine befreiende Schuldübernahme erfordert die entsprechende Mitwirkung der Bank; § 415 BGB beschreibt die Bedeutung der Gläubigergenehmigung. Diese muss in die Abwicklung einbezogen werden.

Wenn die Bank die Übernahme nicht mitträgt, braucht ihr eine andere Lösung. Eine mögliche Verkaufsregel schafft für diesen Fall eine Alternative. Die Vertragsabwicklung muss verhindern, dass jemand Eigentum abgibt, aber finanziell gebunden bleibt. Der Artikel Trennung: Was wird aus dem gemeinsamen Haus? beschreibt die praktischen Wege ausführlicher.

Im Todesfall reicht gemeinsames Eigentum nicht

Unverheiratete Partner haben allein aufgrund ihrer Partnerschaft kein gesetzliches Erbrecht aneinander. Der Anteil der verstorbenen Person fällt deshalb ohne wirksame andere Regelung an deren Erben. Das können beispielsweise Kinder oder andere Angehörige sein. Die überlebende Person behält ihren eigenen Anteil, besitzt aber nicht automatisch das gesamte Haus.

Die Notarkammern erläutern die besondere Vorsorge unverheirateter Eigentümer. Dafür kommen je nach Situation testamentarische Regelungen oder ein Erbvertrag in Betracht; ein gemeinschaftliches handschriftliches Testament steht unverheirateten Paaren nicht zur Verfügung. Pflichtteilsansprüche, Steuern und die Finanzierung können die gewünschte Absicherung zusätzlich beeinflussen.

Ein Bleiberecht ist dabei nicht dasselbe wie die Fähigkeit, das Haus weiter zu bezahlen. Prüft, welches Einkommen im Todesfall fehlen würde, welche Darlehensverpflichtungen bestehen und ob ausreichend Liquidität vorhanden wäre. Eine passende Absicherung kann einen Teil dieses Risikos auffangen, sollte aber auf die konkrete Vertrags- und Familiensituation abgestimmt werden. Ein pauschaler Versicherungsbetrag aus einem Onlinebeispiel reicht dafür nicht.

Vor dem Kauf beraten, später gezielt nachsehen

Bringt zum Beratungstermin eure tatsächlichen Zahlen und Wünsche mit: Eigenkapital, vorgesehene Anteile, Darlehen, geplante Arbeitszeitveränderungen und Vorstellungen für Trennung oder Tod. Die notarielle Beratung zum Kauf kann so mit den notwendigen weiteren Vereinbarungen abgestimmt werden. Bestehen deutlich gegensätzliche Interessen, kann zusätzlich jeweils eigene rechtliche Beratung sinnvoll sein.

Verpflichtungen zur Übertragung von Grundstückseigentum unterliegen grundsätzlich der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB. Eine selbst verfasste Zusatzvereinbarung sollte deshalb nicht ungeprüft neben den Kaufvertrag gelegt werden. Auch spätere Anpassungen können Form- und Steuerfragen auslösen.

Ihr müsst die Vereinbarung nicht jeden Monat neu aufrollen. Ein Kind, eine größere Erbschaft, erhebliche Sondertilgungen oder eine dauerhafte Änderung der Erwerbsarbeit sind aber gute Anlässe, sie erneut anzusehen. Dann lässt sich prüfen, ob die einmal gewählte Regel noch die Entscheidung abbildet, die ihr heute gemeinsam treffen würdet.